Autor

George Paiva
Investitor din Milford, Connecticut

imediat

Postarea anterioară

Separați utilitățile imediat ce are sens.

Deși puteți deduce cheltuielile cu utilitățile, deoarece acestea sunt obișnuite și necesare, se pot adăuga după un timp. Înlocuirea echipamentelor utilitare pentru a ne asigura că chiriașii plătesc costurile tot mai mari ale utilităților are sens pe termen lung. Un proces simplu cost/beneficiu pentru calcularea și compararea beneficiilor și costurilor de separare a utilităților. Îmbunătățirile, cum ar fi instalarea de cuptoare noi și încălzitoare de apă, sunt amortizate pe durata de viață a proprietății. De obicei, mă uit la costul meu total pentru a separa utilitatea față de plata în continuare a utilității pentru chiriași. Beneficiul este costul?

De exemplu, am achiziționat o familie de 3 persoane în februarie 2012, cu un cuptor de ardere a uleiului care furniza căldură și apă caldă chiriașilor la un cost anual de 3.300 - 3.500 USD. În plus, acestea nu erau zonate, așa că practic proprietarul anterior de la primul etaj controla temperatura. Îmi asumam costurile mult mai mari, deoarece nu aveam de gând să ocup primul etaj și să mențin căldura la temperatura legală de 65 de grade. În plus, după ce au vorbit cu actualii chiriași, nu s-au bucurat că nu au controlul asupra temperaturii de încălzire.

Înainte de imaginile cazanului și rezervorului de apă:

După multe discuții cu HVAC și un instalator, am decis să instalez 3 cazane separate cu gaz natural. Acestea ar fi conectate la contoarele de gaz natural deja situate pe proprietatea care deservea nevoile de gătit ale chiriașilor. Am eliminat o buclă continuă și am instalat 3 bucle, câte una pentru fiecare chiriaș. Primul etaj a primit toate plinte noi, deoarece am fost în procesul de renovare completă a unității. La etajele al doilea și al treilea, am accesat conductele existente și radiatoarele din fontă situate în unitățile lor de la subsol.

Am eliminat cât mai multă fontă și cupru din subsol și am înlocuit-o cu conducta Trac pentru alimentarea cu gaz și PEX pentru toate liniile de alimentare și retur.

După imagini de cazane și rezervoare de apă:

Am cheltuit aproximativ 9-10.000 de dolari doar în material și aproximativ

3k dolari în muncă. De asemenea, am refăcut toate instalațiile sanitare din subsol atât de greu ca să cuprind costul exact al forței de muncă. Mi-am ținut cazanele la subsol din cauza constrângerilor de spațiu pentru etajele 2 și 3. Am păstrat și radiatoarele din fontă existente, deoarece nu am vrut să intru prea mult în chiriașii care locuiesc în prezent acolo.

Să revenim la analiza costuri/beneficii, un încălzitor tipic de apă durează 10 ani, iar un cazan durează 15 ani, desigur, pot dura mai mulți ani sau mai puțin, în funcție de întreținere.

COST = 13.000 USD pentru achiziționarea și instalarea de unități separate de căldură și apă caldă.
Beneficiu = 3.500 USD în economii de petrol anual.

Analiza cost-beneficiu = 13.000/3.500 = 3,7 ani pentru rentabilitatea investiției

În acest caz, mi-aș recupera investiția în aproximativ 4 ani cu echipamente care ar trebui să mă reziste peste 10 ani. De fapt, ar trebui să mă aștept la aproximativ 4x sau mai multe beneficii datorită duratei de viață tipice a acestor unități. Desigur, acest lucru a necesitat cheltuieli de capital inițiale de 13.000 de dolari. De asemenea, am reușit să satisfac șoferii externi, cum ar fi costul în creștere al combustibilului pentru încălzire și furnizarea de apă caldă clădirii. În cele din urmă, oferiți o amenajare dorită de chiriași, care să fie controlul propriei călduri. Am chestionat chiriașii după sezonul de iarnă 2012-2013 pentru a înțelege dacă au apreciat cu adevărat beneficiul controlului propriei călduri. Am primit răspunsuri foarte pozitive, chiar dacă costul gazelor naturale a fost transferat la acestea.