De Jennifer Lyons pe 25 noiembrie 2019

casa

În acest articol:

Ați putea să vă întoarceți și să vă vindeți casa a doua zi după ce ați cumpărat-o - nimeni nu vă face să stați. Dar vânzarea casei dvs. imediat după cumpărare poate însemna pierderea banilor, ratarea oportunităților, confruntarea cu impozite pe câștiguri de capital sau plata unor penalități de plată anticipată a ipotecii.

Vânzătorul tipic locuiește în casa lor timp de 15 ani înainte de a-l scoate la vânzare, conform raportului Zillow Group Consumer Housing Trends Report. O casă este cea mai mare investiție financiară a majorității oamenilor, astfel încât proprietarii de case tind să rămână suficient de mult timp pentru a câștiga un capital semnificativ. Dar viața se poate schimba în mod neașteptat și este posibil să trebuiască să vă mișcați mai repede decât v-ați planificat.

Motive pentru care proprietarii de case vând mai devreme decât se așteptau

Cu excepția cazului în care sunteți un flipper profesionist, probabil că nu intenționați să vindeți la scurt timp după cumpărare. Dar există o mulțime de motive pentru care oamenii ajung să vândă într-un an sau doi de la cumpărare:

Relocarea locului de muncă: Este posibil să trebuiască să vă mutați pentru o oportunitate de carieră sau să vă scurtați naveta.

Urgență de sănătate: Poate fi necesar să eliberați capitaluri proprii pentru a plăti facturi medicale sau cheltuieli de întreținere.

Regretul cumparatorului: S-ar putea să descoperiți că casa pe care ați cumpărat-o nu se potrivește corect.

Schimbări de familie: Un nou membru al familiei, copiii care pleacă la facultate sau o moarte în familie pot determina oamenii să vândă și să găsească o casă mai bună pentru nevoile lor.

Taxa financiară: Plata ipotecii dvs. poate fi prea costisitoare sau impozitele pe proprietate au crescut prea mult.

Piața vânzătorilor fierbinți: Este posibil să fi câștigat rapid capitaluri proprii și doriți să profitați de oportunitatea de a obține un profit cât timp puteți.

Cât de curând puteți vinde o casă după ce ați cumpărat fără a pierde bani?

Din punct de vedere tehnic, sunteți liber să vindeți oricând după închiderea zilei. Dar este o mișcare financiară inteligentă?

În medie, vânzarea în mai puțin de un an elimină beneficiul financiar al proprietății. Nu este vorba doar de vânzarea casei pentru ceea ce ați plătit pentru ea. De asemenea, va trebui să țineți cont de costurile asociate cumpărării, costurile asociate cu vânzarea, capitalul propriu câștigat sau pierdut și cheltuielile de mutare.

Dacă costurile de vânzare sunt noi pentru dvs., consultați Calculatorul vânzărilor de case pentru a explora costurile obișnuite detaliate.

Orizontul egal

Orizontul de rentabilitate este cantitatea de timp necesară pentru cumpărare pentru a avea mai mult sens financiar decât închirierea, luând în considerare toate cheltuielile asociate achiziționării unei case.

S-ar putea să credeți că a rămâne pe loc pentru o perioadă scurtă de timp înseamnă că închirierea are cel mai mult sens. Însă doi ani și trei luni este timpul mediu de care aveți nevoie pentru a deține locuința mediană a națiunii pentru a acumula suficient capital propriu și/sau a plăti soldul ipotecii dvs. suficient pentru a-l face financiar mai rentabil decât închirierea unei apartament tipic.

Orizontul de rentabilitate presupune o plată în avans de 20% și plăți lunare pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani la rata dobânzii curente pentru persoanele cu ratinguri de credit cuprinse între 680 și 740. Instrumentul ia în considerare ratele de apreciere a pieței actuale și așteptate pentru a ajuta la capitalul câștigat. De asemenea, calculează taxele, asigurările, costurile de închidere, întreținerea și chiar comisioanele HOA pentru apartamente, plus 8% costurile de vânzare pentru a realiza profitul din vânzare.

Puteți utiliza acest orizont egal ca un bun indicator al cât de curând puteți vinde o casă după ce ați cumpărat-o fără a pierde bani din investiție, menționând că orizontul variază în funcție de locul în care locuiți.

De exemplu, începând din aprilie 2019, orizontul egal pentru casa tipică din orașul Seattle este de patru ani, patru luni - mult mai lung decât media națională. În Philadelphia, cumpărarea devine alegerea mai inteligentă din punct de vedere financiar mult mai rapid - după doar un an și 10 luni.

Când te avantajează să vinzi rapid?

Uneori este posibil să obțineți un profit chiar dacă vindeți mai devreme decât orizontul egal al zonei dvs. Iată câteva cazuri obișnuite:

  • Ați răsturnat casa, făcând renovări semnificative într-o perioadă scurtă de timp pentru a crește valoarea de revânzare a casei.
  • Valorile casei din cartierul tău au crescut în mod neașteptat, datorită dezvoltării noi din zona ta sau a unei mari companii care se mută în apropiere.
  • Ai primit o afacere bună inițial. Dacă inițial v-ați cumpărat casa ca o executare silită sau o vânzare scurtă și o puteți vinde în circumstanțe normale, s-ar putea să obțineți un profit.

Calculați cât de curând puteți vinde o casă după ce ați cumpărat-o

Deși puteți vinde oricând, este de obicei inteligent să așteptați cel puțin doi ani înainte de a vinde. Acest lucru vă oferă timp pentru (să sperăm) să câștigați capitaluri proprii pentru a compensa cheltuielile de închidere. Și locuind în casa dvs. timp de cel puțin doi ani, puteți exclude până la 250.000 USD (sau 500.000 USD dacă sunteți căsătorit) din profiturile obținute din vânzarea dvs. din impozite - mai multe despre asta mai târziu.

Desigur, există momente în care pur și simplu nu poți aștepta doi ani pentru a vinde. Dacă sunteți în această poziție, faceți mai întâi calculele, astfel încât să puteți anticipa orice pierdere potențială pe care o veți lua. Cunoașterea rezultatului financiar din timp poate reduce stresul și vă poate ajuta să luați decizii practice.

Obțineți valoarea justă de piață

Mai întâi, aflați cât veți putea vinde pentru a ști cât de mult aveți de câștigat sau de pierdut. Dacă vindeți pe cont propriu, luați în considerare angajarea unui evaluator pentru a furniza valoarea de piață a casei dvs. Dacă lucrați cu un agent imobiliar, acestea ar trebui să vă ajute să identificați valoarea justă de piață a locuinței dvs. și să sugerați un preț de listare, utilizând compoziții de cartier și analize de piață.

Dacă nu sunteți sigur pentru ce ar putea vinde casa dvs., luați în considerare Oferte Zillow. Pur și simplu răspundeți la câteva întrebări despre casa dvs. și, dacă casa dvs. se califică, vă vom oferi o ofertă în numerar fără obligație în câteva zile. Acest lucru vă va oferi o idee despre ce ar putea vinde casa dvs. și, dacă vă place oferta, ați putea vinde direct către Zillow și puteți închide în doar șapte zile.

Și dacă sunteți eligibil pentru programul Zillow Rewards, puteți economisi mii și vă puteți bucura de o experiență simplificată de cumpărare, vânzare și finanțare.

Scădeți costurile de închidere din prețul de vânzare proiectat

Costurile de închidere vă pot consuma o mare parte din profituri, mai ales atunci când cumpărați și revindeți într-o perioadă scurtă de timp. Asigurați-vă că includeți costurile de închidere în ecuație.

Costuri de închidere a cumpărătorului

Costurile de închidere a cumpărătorului totalizează de obicei 2% până la 5% din prețul de achiziție al casei dvs. Puteți găsi suma totală pe care ați plătit-o pentru a vă cumpăra casa, consultând extrasul de decontare. Rețineți că este obișnuit ca cumpărătorii să solicite vânzătorilor să acopere costurile de închidere ca parte a negocierilor, deci este posibil să nu fi plătit mult atunci când ați achiziționat casa dvs.

Costurile închiderii vânzătorului

Costurile de închidere pentru vânzători pot totaliza între 8% și 10% din prețul de vânzare. Cea mai mare parte a acestui cost este destinată comisioanelor. Vânzătorul plătește de obicei atât comisionul agentului său, cât și cel puțin o parte din comisionul agentului cumpărătorului, care împreună totalizează între 5% și 6% din prețul de vânzare. Pe o casă de 200.000 USD, asta înseamnă că costurile dvs. de închidere pot varia de la 16.000 USD la 20.000 USD.

Cele mai frecvente taxe includ:

  • Comisioane de agent
  • Asigurarea titlului
  • Taxe de escrow
  • Transfer și/sau acciză
  • Impozite pe proprietăți proporționale
  • Taxe proporționale HOA
  • Onorariul avocatului

Scădeți costurile de pregătire a vânzătorului din prețul de vânzare proiectat

Chiar dacă ați locuit în casă pentru o perioadă scurtă de timp, este posibil să fie necesar să faceți câteva lucrări de pregătire înainte de listare. Potrivit cercetărilor Zillow, vânzătorii care angajează profesioniști pentru a-i ajuta să se pregătească să-și vândă casa cheltuiesc în medie 6.570 USD. Aceasta include sarcini precum vopsirea, organizarea, curățarea covoarelor și a casei, îngrijirea gazonului și grădinăritul, precum și costurile locale de mutare.

Scădeți suma de plată a creditului ipotecar din prețul de vânzare proiectat

Dacă dețineți acasă de mai puțin de un an sau doi, suma dvs. de plată nu va fi semnificativ mai mică decât suma pe care ați finanțat-o inițial. La începutul unui împrumut, cea mai mare parte a fiecărei plăți lunare se îndreaptă către dobânzi, nu la principal, deci nu veți fi efectuat suficiente plăți pentru a vă face o mare mizerie în principalul creditului.

Cu excepția cazului în care ați efectuat plăți de capital suplimentare semnificative în fiecare lună, este puțin probabil ca plățile dvs. ipotecare să acopere doar costurile de vânzare și să vă permită să obțineți egalitate. Dacă doriți să obțineți un profit, va trebui să vă bazați pe suma pe care proprietatea dvs. a crescut-o în timpul în care dețineți.

Alte consecințe ale vânzării timpurii a unei case

În plus față de costurile mari de pregătire și închidere, luați în considerare câteva consecințe suplimentare ale vânzării la scurt timp după cumpărare.

Impozitul pe câștigurile de capital

Dacă locuiți acasă de cel puțin doi ani și este reședința dvs. principală, sunteți scutit de plata impozitelor pe câștigurile de capital pentru profiturile vânzării dvs. - până la 250.000 USD pentru o persoană sau 500.000 USD ca cuplu.

Dar dacă vindeți reședința principală înainte de a locui acolo timp de doi ani - sau cel puțin doi din ultimii cinci ani - este posibil să fiți supuși impozitelor pe câștigurile de capital (desigur, taxele pe câștigurile de capital se aplică numai dacă obțineți un profit ).

Ratele impozitului pe câștigurile de capital variază în funcție de cât timp ați deținut locuința și de categoria de impozite pe venit. Este demn de remarcat faptul că, dacă ați locuit în casa dvs. de mai puțin de doi ani, există unele cazuri în care ați putea fi scutiți de plata impozitelor pe câștiguri de capital - cum ar fi dacă vă mutați din cauza unui dezastru natural, deces sau șomaj. De fiecare dată când aveți întrebări legate de impozitul pe câștigurile de capital, asigurați-vă că vă consultați profesionistul în domeniul fiscal.

Penalitate de plată anticipată ipotecară

Unii creditori percep o penalitate de plată în avans dacă vă vindeți casa într-o anumită perioadă de timp după cumpărare. Este o modalitate prin care creditorii pot recupera unele dintre plățile dobânzii pe care nu le vor primi, deoarece vă achitați împrumutul atât de curând. Suma pe care va trebui să o plătiți depinde de condițiile împrumutului dvs. Ar putea fi un procent din soldul creditului rămas (de obicei între 2% și 5%), un procent din dobânda datorată sau o rată forfetară.

Majoritatea împrumuturilor de astăzi nu au penalități de plată anticipată și niciodată nu există penalități de plată anticipată la împrumuturile FHA.

Percepția negativă a cumpărătorului

Întrucât istoricul listărilor este ușor disponibil pe site-uri precum Zillow și Trulia și pe sistemele locale MLS, cumpărătorii și agenții acestora pot vedea când ați cumpărat și ce ați plătit. Dacă vindeți la mai puțin de un an de la cumpărare, cumpărătorii s-ar putea întreba dacă este ceva în neregulă cu locuința sau locația sa.

Această percepție negativă ar putea duce la oferte mai mici sau mai puține, cu excepția cazului în care clarificați în listă motivul pentru care vindeți (de exemplu, „vânzătorul trebuie să se mute”).

Dacă vindeți prin Oferte Zillow, oferta dvs. se bazează strict pe valoarea casei dvs., nu pe situația personală sau pe temerile sau concepțiile greșite ale cumpărătorului.

Puteți vinde o casă în termen de 6 luni de la cumpărare?

După cum sa menționat mai sus, vă puteți vinde casa oricând doriți, dar este posibil să pierdeți bani dacă vindeți în primele șase luni de la deținere. Iată un exemplu, folosind cifre din instrumentul de calculare a ipotecii Zillow și calculatorul de amortizare.

Cum să calculați veniturile nete după 6 luni de proprietate asupra locuințelor

  • Casa a fost cumpărată cu 200.000 de dolari în octombrie 2018.
  • Casa a fost deținută timp de șase luni.
  • Casa a fost cumpărată cu o reducere de 20% (40.000 USD).
  • Costurile de închidere pentru cumpărare au fost de 3% din prețul de cumpărare (6.000 USD).
  • Finanțat 160.000 USD la o rată a dobânzii de 4,5%, împrumut fix pe 30 de ani, pentru o plată lunară de 811 USD.
  • Capital propriu de 1.276 dolari câștigat în primele șase luni din plata principalului ipotecar.
  • Costurile de închidere la vânzarea casei au fost de aproximativ 20.000 de dolari.
  • Pierderea totală este de 26.000 USD (costurile de închidere de cumpărare și vânzare combinate), combinate cu 1.276 USD în capitaluri proprii câștigate, pentru o pierdere netă de 24.724 USD.

Asta înseamnă că ar trebui să-ți vinzi casa pentru cel puțin 224.724 USD pentru a obține un nivel egal și tot nu ai recupera suma cheltuită în plăți de dobânzi (3.588 USD în trei luni), impozite pe proprietate (1.482 USD în șase luni) și asigurare (420 USD în șase luni). Rețineți că nu le-am inclus în calculul de mai sus, deoarece unele dintre aceste cheltuieli ar fi fost suportate dacă ați fi deținut sau închiriat în altă parte, în loc să cumpărați când ați făcut-o.