Economia Rusiei devine normală. Inflația a scăzut de la cifrele duble tipice unei piețe emergente și este în prezent de 2,7%, un nivel normal al țării. Șomajul este, de asemenea, la niveluri record de 5%, iar veniturile, deși sunt încă mult sub potențial, sunt la egalitate cu multe țări mai sărace din Uniunea Europeană (UE): venitul pe cap de locuitor este în prezent de 22.540 USD pe an.

Singura excepție o constituie ratele dobânzilor, care sunt încă la un nivel ridicat de 8,25%, în ciuda unui șir de reduceri anul acesta de către Banca Centrală a Rusiei (CBR). Cu toate acestea, chiar și acest lucru va scădea la 4-5%, poate chiar anul viitor, costul de capital aproape normal al unei țări.

Toate acestea se combină pentru a oferi o perspectivă roz asupra imobilelor rusești.

Grupul PIK a apărut anul trecut ca fiind compania specială din sectorul imobiliar. Achiziția rivalului Morton pentru 11,7 miliarde RUB (189 de milioane de dolari) în 2016 a lăsat PIK ca fiind de departe cea mai mare și mai rapidă creștere companie imobiliară rusă. La sfârșitul anului 2016, avea un portofoliu de 12,5 milioane de metri pătrați (mp) de proprietate. În același an, veniturile sale au fost de 60 de miliarde de ruble (0,9 miliarde de dolari). Anul acesta, dezvoltatorul se așteaptă la încasări totale de numerar cuprinse între 190 miliarde RUB și 200 RUB.

În prima jumătate a acestui an, veniturile PIK s-au dublat, în creștere cu 119%, până la 41,5 miliarde RUB (716 milioane EUR), în timp ce cel mai apropiat concurent al său, LSR, a înregistrat o scădere de 30%. PIK a vândut 771.000 mp de proprietăți imobiliare în ianuarie-iunie, cu o creștere de 90,4% a/a. Cu toate acestea, compania a înregistrat o pierdere netă de 2,5 miliarde RUB, comparativ cu un profit net de 1,7 miliarde RUB în ianuarie-iunie 2016, dar aceasta este o funcție a faptului că un proiect poate dura doi ani pentru a fi finalizat, CEO Sergey Gordeev a declarat bne IntelliNews într-un interviu exclusiv și nu reflectă starea companiei de când a preluat Morton.

„[Pierderea] se datorează modului în care sunt afacerile imobiliare. Aceste rezultate reflectă starea companiei în urmă cu doi ani, în timp ce rezervăm veniturile atunci când livrăm clientului, nu atunci când primim banii de la ei ”, a declarat Gordeev pentru bne într-un interviu la sediul central al PIK din centrul Moscovei. „Deci, vom vedea profiturile din activitatea curentă în 2018 și 2019.”

Rezultatele financiare ale companiei pe această piață dificilă au primit susținere susținută de agenția internațională de rating Standard & Poor's (S&P) la începutul lunii noiembrie, care a lăudat „performanța solidă” a companiei într-un moment în care mulți dintre concurenții PIK văd că vânzările scad, în timp ce PIK se bucură de „o creștere puternică înainte de vânzare și de încasare a numerarului, determinată de cererea robustă pentru apartamentele sale”.

"Perspectivele stabile reflectă punctul nostru de vedere că poziția lichidității PIK este susținută de solduri mari de numerar și așteptările noastre de un flux de numerar operațional solid", a concluzionat agenția.

Boom la bust în retail și birou

Sectorul imobiliar a cunoscut o creștere puternică, iar profiturile ar putea fi obținute din cumpărarea unei clădiri luni și răsturnarea acesteia vineri. Însă afacerea imobiliară a avut dificultăți în anii de după criza financiară globală. Anul acesta a fost deschis doar un nou centru de afaceri la Moscova. O serie de proiecte vechi de vânzare cu amănuntul au fost finalizate în 2015-2016, dar de la „criza tăcută” care a lovit în urmă cu doi ani, nu au fost finalizate proiecte noi semnificative.

„Afacerea cu amănuntul se schimbă rapid și stilul vechi al mall-urilor nu este la fel de relevant ca și ei. Există mult mai mult spațiu decât acum 10 ani. Există o ofertă excesivă ”, spune Gordeev. „Nu vedem nici o schimbare de birou în viitorul apropiat, deoarece această afacere este întreruptă de spațiile de colaborare. Modul în care se schimbă spațiul de birouri. ”

Gordeev avea o companie de dezvoltare de birouri numită Horus Capital, care a dezvoltat spații de birouri, dar a vândut-o în 2010 din cauza tendințelor în schimbare din industrie.

Întreruperea comerțului cu amănuntul începe, de asemenea, să fie vizibilă: cel mai recent indice de cumpărături Watcom, care urmărește în timp real deficiențele din principalele mall-uri din Moscova, are cel mai rău an de la înființarea indicelui în 2014, ceea ce este surprinzător, deoarece veniturile reale au început să crește din nou, deși modest, iar economia este mult mai sănătoasă în acest an decât a fost pentru majoritatea ultimelor două. O parte din scăderea indicelui trebuie să se datoreze stagnării veniturilor reale disponibile, dar o parte din aceasta se datorează și finalizării tot mai mari a magazinelor online.

Creșterea comerțului electronic din Rusia depășește cu ușurință dezvoltarea punctelor de vânzare cu amănuntul tradiționale: piața online a crescut cu 22% față de anul trecut la 498 miliarde RUB (8,6 miliarde dolari) în ianuarie-iunie 2017, iar comerțul electronic rus se anticipează pentru 10% din totalul global până în 2025, potrivit Ministerului Industriei și Comerțului din Rusia. În mod clar, comerțul electronic în plină expansiune al Rusiei afectează deja sectorul imobiliar.

„În mall-uri puteți vedea în mod clar traficul în schimbare pe măsură ce o nouă generație iese în prim plan - milenarii”, spune Gordeev. „Nu le place să folosească mașini și preferă metroul sau autobuzele. Vor să fie independenți de mașini. Asta înseamnă că retailul trebuie să se amestece cu stațiile de metrou. Trebuie să existe mai mult divertisment și mai puține magazine, deoarece comerțul cu amănuntul tradițional este întrerupt de comerțul electronic. Punctele comerciale cu amănuntul - marile supermarketuri - acestea vor rămâne, dar magazinele de modă vor fi diminuate. ”

Comercianții cu amănuntul ruși sunt mai bine poziționați decât unii comercianți cu amănuntul din Europa de Vest pentru schimbările care rezultă din provocările perturbatoare ale comerțului electronic și încercarea sa de a se adapta preferințelor crescânde ale consumatorilor de a face cumpărături la magazinele de mici dimensiuni, mai degrabă decât la hipermarketuri, a declarat Fitch Ratings pe 23 noiembrie.

Segmentul cu amănuntul dintre primele 50 de companii din Rusia, în funcție de venituri, a reprezentat 606 miliarde de ruble (10 miliarde de dolari), sau mai mult de jumătate din veniturile agregate ale primelor 50 de companii din Rusia, crescând de la 18% din total în anul precedent, dar rămânând în urmă față de rubrica RUB1 .38 trilioane încasate de comercianții cu amănuntul cu cea mai rapidă creștere în 2014, înainte de criză.

Deoarece hipermarketurile rusești tind să fie mai mici și mai aproape de clienții lor decât omologii lor occidentali, tendința va merge mai lent în Rusia, dar Fitch se așteaptă ca dimensiunea hipermarketului mediu rusesc să scadă cu aproximativ 300 mp la 4.200 mp pe termen mediu, a declarat agenția de rating în raportul său.

Și același tip de perturbare tocmai începe în activitatea de birou. O serie de companii de hub-uri de spațiu de lucru au apărut în ultimul an și au deja o duzină de locații în Moscova, unde se mută companii consacrate, datorită ieftinității și comodității lor.

Singura parte a afacerii imobiliare care beneficiază de aceste întreruperi este depozitarea, care a văzut volumul de noi oferte în creștere cu 54% în prima jumătate a acestui an, la 362.000 mp de spațiu achiziționat în urma cererii crescânde din partea companii comerciale. O mare parte din cerere a venit doar de la principalii retaileri online Utkonos (alimente) și Wildberries (haine și încălțăminte), două dintre cele mai mari companii de comerț electronic din Rusia.

Sigur ca casele

Dar nimic din toate acestea nu a oprit proiectele rezidențiale să meargă mai departe. Prețurile de pe piața rezidențială primară au fost plate sau chiar au scăzut puțin, dar un program guvernamental de subvenționare a creditelor ipotecare pentru împrumuturi cu rate ale dobânzii de peste 12% a sprijinit vânzările în acest subsector.

Cererea de proprietate rezidențială rămâne uriașă și nu doar în Moscova, unde cererea este atât de mare încât ați putea construi o a doua Moscova alături de cea existentă. Deoarece ratele ipotecare au scăzut acum sub 12%, guvernul a încheiat programul de subvenționare, iar ratele continuă să scadă: în noiembrie, banca principală a Rusiei, Sberbank, și-a redus ratele la cel mai scăzut nivel de 8,6% -9,7% și se așteaptă ca banca centrală reduceți ratele la 4-5% în anul următor sau cam așa ceva. Vânzările ipotecare reprezintă deja 57% din vânzările PIK, în creștere față de 7% în 2010.

„CBR ar putea merge mai repede, dar nu cred că va merge. Este foarte precaut, deoarece se teme de revenirea inflației. Cu toate acestea, dacă ratele ar scădea la 4-5%, probabil că vom vedea o accelerare a vânzărilor ipotecare. Dar ratele care scad la 4% s-ar putea întâmpla în următorii doi-trei ani ”, spune Gordeev, care adaugă că se bazează mai mult pe reducerea costurilor decât reducerea ratelor pentru a-și face profitul.

interviu

Preluarea lui Morton a transformat PIK într-un lider de piață aproape peste noapte. Au existat economii semnificative de costuri, întrucât toate proprietățile și banca de terenuri a lui Morton, în valoare de 4,6 miliarde mp în valoare de 53,6 miliarde RUB, au fost luate sub controlul conducerii PIK; mai mult de 6.000 de angajați au fost eliberați ca urmare.

„A existat o economie uriașă de costuri administrative și, în același timp, costul împrumuturilor a scăzut semnificativ”, spune Gordeev. "Am vândut proprietăți non-standard și ne-am concentrat pe controlul costurilor și creșterea rentabilității."

Cu toate acestea, unul dintre activele mai valoroase pe care PIK le-a preluat din achiziție a fost o fabrică de ultimă generație construită de Morton, care realizează panouri de construcții prefabricate pentru clădiri înalte. Gordeev are o albină în capota sa despre progresele tehnologice în domeniul construcțiilor și a continuat să investească în fabrica de panouri.

„Cu această tehnologie putem reduce timpul pentru a ridica o clădire de 25 de etaje la două luni. Morton nu a folosit pe deplin această capacitate și este un factor important de reducere a costurilor ”, spune Gordeev. „Am creat o mulțime de plante diferite și ar trebui să putem crea toate elementele pentru un apartament până la sfârșitul acestui an. Avem o plantă mică în care sunt realizate toate elementele băii și pot fi livrate la fața locului. Produce deja 5.000 de unități, care vor crește la 15.000. Este modular, robotizat și ieftin. De asemenea, ne gândim să exportăm aceste elemente, dar asta este în viitor. ”

Flop stoc LSE

Împreună cu schimbările din afacere s-au produs schimbări în proprietatea PIK. În august, Gordeev a cumpărat doi investitori minoritari semnificativi - legendarul finanțator rus Alexander Mamut și proprietarul băncii eșuate Binbank (cunoscută și sub numele de B&N Bank) Mikhail Șișhanov - pentru a-și aduce acțiunea la puțin peste 50%. De atunci, a crescut până la 74,6% până la jumătatea lunii octombrie.

În același timp, compania și-a retras GDR-urile de la Bursa de Valori din Londra și toate tranzacțiile sunt acum disponibile doar pe Bursa de la Moscova (MOEX). Ca parte a acestei tranzacții, banca de stat rusă VTB a cumpărat o participație de 7,57%, lăsând încă 25,41% ca float liber.

„Mamut și Șișhanov au fost investitori independenți. Astăzi, investiția principală a lui Mamut este în [compania rusă online] Rambler și Șișhanov a fost investit ca persoană fizică. Nu a existat nicio legătură între noi și Binbank ", a spus Gordeev, care susține că puterea unei companii imobiliare, precum o companie de tehnologie, este în calitatea managementului acesteia.

Decizia de retragere din Londra face parte dintr-o tendință în creștere. În anii de boom, reprezentanții LSE erau în permanență la Moscova în speranța de a atrage conducerea blue chips-urilor către IPO la schimbul său.

Dar Gordeev exprimă o reclamație recurentă. "Ne-am radiat de la Londra deoarece nu am văzut nicio acțiune în acțiunile noastre de către investitori la bursă", spune Gordeev.

Acum MOEX este conectat la sistemul internațional de compensare Euroclear, nu are nicio diferență dacă acțiunile sunt listate la Moscova sau Londra și astfel companiile rusești își mută acțiunile din ce în ce mai mult.

În plus, PIK intenționează să revină pe piață atunci când transformarea actuală care rezultă din fuziunea sa cu Morton este completă.

„Ne propunem să facem un SPO în viitor, dar vrem să pornim de la o pagină albă”, spune Gordeev.

De asemenea, compania își reface lucrurile financiare. Compania a raportat că datoria netă a crescut ușor în prima jumătate a acestui an la 43,6 miliarde RUB de la 40,7 miliarde RUB la sfârșitul anului 2016, dar Gordeev spune că compania ar putea încerca să reducă datoria la zero până la începutul anului viitor.

S&P este puțin mai precaut în ceea ce privește plata datoriilor, prognozând o reducere a efectului de levier până la aproximativ 2x Ebidta în 2018 și 1x în 2019, de la 4x în 2017, „pe baza creșterii continue a finalizării clădirilor, a veniturilor recunoscute și a unei rentabilități mai bune”. a declarat agenția în nota sa din noiembrie.

Gordeev s-a angajat, de asemenea, să plătească un generos 30% din fluxul de numerar operațional ca dividende semestrial începând cu exercițiul financiar 2017. Compania a plătit dividende ultima dată în 2014 și „nu au fost foarte mult”, spune Gordeev, dar acest lucru ar trebui să se schimbe anul viitor.

„Dacă ne ținem de planul nostru de afaceri și rămâne un flux de numerar gratuit, atunci îl vom împărți cu acționarii. Există doar două lucruri bune pe care să cheltuim bani: acționari și terenuri ”, spune Gordeev.

Atitudinea proprietarilor de afaceri ruși față de acționarii lor s-a schimbat dramatic în ultimul deceniu. În epoca Elțîn, cheia era „privatizarea fluxurilor de numerar” așa cum a descris-o odată oligarhul Boris Berezovsky. Astăzi, proprietarii își consideră capitalul propriu ca o sursă valoroasă de capital și investesc în valoarea lor plătind dividende, printre altele: companiile rusești plătesc acum cele mai mari dividende din universul piețelor emergente, aproximativ 5% din profiturile nete sau dublu față de MSCI EM in medie.

„Acțiunile rusești sunt ieftine datorită sancțiunilor. Deci, companiile doresc să crească valoarea acțiunilor lor și, prin urmare, au o politică generoasă de dividende. Politica de bună guvernanță corporativă face parte din același lucru ”, spune Gordeev.